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租賃市場告訴我們有關房地產價格的信息



  澳大利亞陷入困境的房地產市場將會發生什么?整個國家會繼續崩潰嗎?澳大利亞周圍的房屋碰撞事件存在差異,隱藏在頭條新聞之下,可能提供線索。


  您熟悉價格下跌-澳大利亞首都城市平均房價下跌約7%。珀斯的總體下跌幅度更大(從峰值下降18%),悉尼的價格下跌了14%。墨爾本也不甘落后,下跌10%。


  阿德萊德和布里斯班相當穩定,而霍巴特正在上升,現在它的高峰期。澳大利亞地區下跌2.5%,特別是西澳大利亞州,房價下跌32%。但還有另一種看房地產市場的方法。租房。租房數字講述了一個引人入勝的故事。


  在墨爾本,雖然房價下跌,但租金空置率正在下降。找到租戶很容易,租金也在上漲。這表明對住房的需求持續強勁。似乎可能是墨爾本價格下跌的限制因素。但在悉尼,租賃空置率正在上升。這確實有道理,房價下跌如此之快。


  這兩個事實都表明人們不再希望悉尼住房這么多了。無論你怎么看,悉尼的住房需求都很疲軟您可以在下圖中看到悉尼和墨爾本的租賃空置率,以及其他幾個市場的租賃空置率。租賃數字提供了對房地產市場的洞察力。資料來源:澳大利亞央行關于貨幣政策的聲明2019年2月


  總體而言,澳大利亞房東從租賃房產中獲得的收入增長更為緩慢。墨爾本的廣告租金越來越貴,但悉尼的租金便宜了。了解租賃市場的實力對于了解住房市場的未來非常重要。悉尼,墨爾本和布里斯班都將在未來幾年內向市場推出大量公寓。許多在繁榮時期將其基礎混凝土澆筑的高塔將在半身像中獲得最后一層油漆。這就是房地產開發的循環性質-通過努力滿足高峰需求,他們造成供過于求的局面,助長了經濟衰退。如果每個開發人員同時做同樣的事情,對于一個開發人員而言,看起來像一個理性的行動方案可能并不理性。


  將這些新建的房產釋放到市場上可能會對房地產價格和租金產生負面影響。最大的問題是:誰將住在所有這些房產?在墨爾本,這個問題不是一個問題。隨著空置率下降和人口增長強勁,這些新房顯然有市場意愿。澳大利亞主要城市的人口增長率差異顯著。阿德萊德的增長率最低,每年增長0.8%,最快的是墨爾本,每年增長率為2.5%。


  但在悉尼和布里斯班?風險是大量的新房產將難以找到任何人住在他們-無論是自住業主還是房客。這將推動價格進一步下跌。對于許多悉尼公寓來說,尤其如此,這些公寓建在外圍郊區,公寓傳統上沒有建造。


  負面傳動澳大利亞租賃市場的未來也受到負面負債率未來的影響。但這不是關于出租房屋的需求,而是更多關于房屋供應的需求。負資產負債是一項稅收規則,允許投資物業的所有者從其應稅總收入中扣除他們所做的任何損失。舉例來說,如果他們有他們收取租金和總擁有成本之間的$2000年短缺,他們可以減去從他們的工資或工資性收入。


  在我們的例子中,他們的應稅收入將降低2000美元。對于對邊際美元收入征收45%稅的人來說,每年可節省900美元。通過這種方式,負面負債使得擁有租賃房產的損失減少了痛苦,并作為一種鼓勵人們投資房產的補貼。工黨承諾從明年1月1日開始,為現有房產的買家擺脫負面負債。


  如果他們贏得選舉并改變法律,這可能會引起房地產市場的有趣變化??赡芨俚耐顿Y者想再購買現有房屋。這應該意味著現有的房屋慢慢地從投資者手中移出并落入自住業主的手中。


  如果可用的租賃物業較少,租金可能會上漲。但與此同時,由于購買投資房產的投資者越來越少,購買現房的價格可能會下降。這可能是租房者成為首次購房者的好時機。


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