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城鎮化率達80%的韓國,對國內長租公寓市場的發展有怎樣的啟示?-億歐

[億歐導讀]通過對比韓國城鎮化率和人口流動變化后發現,越是經濟發達的城市,自有住房率越低,且在租房大軍中,年輕人為絕對主力。近年來,我國城鎮化速度越來越快,在這種情況下,長租公寓采取怎樣的發展策略對把握市場時機至關重要。
圖片來自“123rf.com.cn”
【編者按】隨著新租賃經濟的逐漸興盛,人們的消費方式正發生著顯著變化。而受這種變化影響的首當其沖當數長租公寓。本文通過對鄰居韓國房屋租賃市場發展模式與發展狀況的分析,試圖找出國內長租公寓市場在當前階段較為正確的發展策略。文章由中指研究院原創,億歐獲權轉載。文中圖表數據均來自韓國統計局再由中指研究院整理所得。
韓國低住房自有率推動了租賃市場
隨著我國城鎮化步伐的加快,以及“租購并舉”等政策的刺激下,國內的租賃市場迅速崛起,長租公寓又一次迎來了新的發展契機,目前我國有超過2億的流動人口,并大多向一、二線大城市聚集,產生了以中心經濟城市為主的大“城市圈”。我們的鄰國韓國也是如此,在城鎮化率不斷提升的過程中伴隨著大量的人口流動,以首爾為中心的經濟圈吸納著人口的流入,在這里居住的人們大多選擇租房,租賃市場也形成多種多樣的運營模式。
01韓國租賃市場發展現狀
以城鎮化率達73.8%為界限,演繹城市人口流入與流出的輪回。隨著城鎮化的快速發展,人口聚集效應明顯,但當達到一定的程度之后,流動人口開始減少。從1980年開始,韓國城鎮化率快速攀升,特別是1980-1990年十年間韓國的城鎮化率從56.7%提高到73.8%,全國的流動人口從825.86萬增長到945.92萬人,經濟中心首爾市的流動人口維持在270-280萬人之間。但城鎮化率達到73.8%以后的近30年間城鎮化率保持平穩增長,全國的流動人口則以每15年近115萬的速度逐步減少,2017年韓國全國的流動人口為近40年最低為715.42萬人。
圖:韓國城鎮化率與流動人口變化
越是經濟發達的城市住房自有率越低,年輕人為租房主力軍。2017年韓國全國的住房自有率為61.1%,首都圈(包括首爾市和京畿道)的住房自有率為54.2%,首爾市的住房自有率為48.3%,均低于全國平均水平,按照區域劃分2017年韓國住房自有率較高的地區依次為道地區(省份)為70.3%,6大直轄市為63.1%,均高于全國平均水平,按照年齡劃分的話,韓國全國65歲以上老年人階層的住房自有率為63.2%,39歲以下的青年人階層為19.1%。數據表明,年輕人是韓國租賃市場的主力軍,韓國的大部分年輕人都是以傳貰和月租的形式居住。
圖:韓國全國住房自有率情況
首爾年輕人PIR最高,購房負擔最重,租賃需求旺盛。通過2017年韓國居民年平均所得對比住房購買價格倍數(PIR)可以得出,韓國全國PIR中位數為5.6倍,按區域劃分:首爾市為8.8倍,首都圈為6.7倍,六大直轄市為5.5倍,道地區為4.0倍,按年齡劃分:65歲以上老人PIR為17.9倍,39歲以下青年為7.3倍,這表明年齡越高PIR越高,首爾地區居住費用要比其他地區負擔重,租賃人口遠多于其他地區。
無住房家庭約5成,稅費負擔與工作調動是主因。2017年韓國國內無住房家庭為867萬戶,較2016年增加了4萬戶,占全國家庭戶數的44.1%,擁有住房的家庭戶數從1074萬戶增加到了1100萬戶。韓國人口流動性非常強,很多家庭因為工作的調配,孩子上學的變化而隨時準備著搬家,并且,有很多家庭即使有足夠的資金也不一定會選擇買房,其一,是在韓國房屋買賣雙方都要交一定的稅金,其二,是如果買房子就說明你個人名義下擁有了私人財產,除了每年要交的房產稅以外,還要根據你名下持有各種財產的多少還要進行一次納稅,因而很多家庭選擇了租房,相應的韓國的租房市場類型也是多種多樣。
圖:韓國家庭住房自有情況
02韓國租賃市場發展模式
韓國的租房種類繁多,房屋一般都是以私人住宅,私人建筑物為主,主要有傳貰房和月租房兩種租房方式,大部分房源對兩種租房方式都適用,可以滿足不同租戶的住房需求。
圖:韓國租房種類
傳貰是韓國獨有的一種租房方式,租賃者向房地產所有者支付相當于房屋總價值百分比(一般在60%-80%左右)的一定金額作為租房代價,一般簽訂1-2年左右的合同,待合同期滿后,退還租賃者同等金額,這樣合同期間內租賃者不用向房東支付任何其他的租金(有管理費的房子要支付管理費)擁有房屋的使用權,房屋所有者利用這一筆錢進行自行投資或是進行定期存款拿利息。
傳貰房租房制度是在朝鮮戰爭后韓國住房不足的特殊情況下產生的,經過多年的發展,法律保障逐步健全,也得到了人們的信賴。這種制度不僅促進了韓國租賃市場的發展,加快了資金的融通,同時也解決了流動人口的住房需求問題。
月租房和國內也有一些不同,除了每個月要交一定的房租之外還要在簽訂合時,交給房東一定金額的保證金,普通的月租房一般保證金為3萬-6萬人民幣左右,保證金也可以適當進行調整,但是月租會相應的增加或減少,這種房子適應于大學生或是剛入職場的白領階層,在韓國一般稱為“ONEROOM”,比這個稍微高級一點的是辦公室綜合樓,既可以作為小型辦公室去使用,也可以居住用,價格比“ONEROOM”要高600-1000人民幣左右。
這種房子非常狹窄,一般只有一個床和寫字臺及衣柜,中間有一個只能容納一個人的過道,衛生間、洗澡間、洗衣機、廚房都是共用空間(自帶衛生間的價格要高300人民幣左右),這種房租的特點是沒有保證金,租賃時間隨意,最短以一個月為起點進行出租,租金相對便宜,并且水電費全包,共用廚房內還免費提供米飯、雞蛋、方便面及泡菜等食物。這種房子適用于正在準備進行各種資格考試的學生,一部分大學生和農民工勞動者。
03國內長租公寓市場現狀
隨著我國城鎮化速度的加快,我國已經進入租賃市場的快速發展期。2018年中國、韓國、日本、美國、德國、英國的城鎮化率分別為59.2%、81.5%、91.6%、82.3%、77.3%、83.4%,隨著城鎮化的推進,流動人口會進一步增加,尤其是北上廣深等一線城市租賃人口約30%左右,和國際平均50%的水平相比,還有很大的發展空間。
圖:世界主要國家城鎮化率發展過程
租賃市場利好政策加快了長租公寓的成熟發展。從2015年以后關于租賃市場利好政策不斷出臺,2016年2月國務院出臺的《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》中提出建立租購并舉的城鎮住房制度,加快發展專業化住房租賃市場,進一步規范了租賃市場的發展;2018年4月出臺的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》中指出重點支持住房租賃企業發行以及其持有不動產物業作為底層資產權益類資產證券化產品,推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金(REITS),在資產證券化產品不斷完善的過程中,使得長租項目上的資金壓力得到了釋放,為租賃市場的發展拓寬了道路。
圖:近幾年主要租賃市場政策整理
租賃市場發展前景向好,市場參與者眾多。近幾年,隨著國家對租賃市場一系列的租賃市場呈現出井噴的態勢。一些房企開始轉向“地產+運營”升級,涉足租賃市場,成立了自己獨立的長租公寓品牌,如萬科的泊寓、碧桂園的BIG+、保利的N+、龍湖的冠寓、華潤的有巢等。一些中介機構和專業運營機構也通過整合現有房產資源投身長租公寓市場,如鏈家的自如、我愛我家的相寓、魔方的魔方公寓、YOU+的YOU+公寓、華住的城家公寓等,長租公寓成為了他們搶占租賃市場的重要站地。
圖:長租公寓運營企業類型
輕重資產模式各有優劣勢。在TOP20房企中目前已有超過9家布局長租公寓領域,其中萬科、碧桂園、保利、龍湖、華潤等都是以重資產運營模式為主,擁有自己的獨立品牌,屬于自持有房源類型,另一些涉足長租公寓領域的代表企業中鏈家、我愛我家、魔方、YOU+、華住等都是以輕資產運營模式為主,屬于非自持有房源類型。
圖:長租公寓經營模式比較
重資產運營或走的更遠。城鎮化進程還未完成,流動人口聚集涌入,租賃市場迅速崛起,政府密集供應土地,也引來眾多地產運營商和非地產運營商搶灘,一些地產運營商發揮其地產開發商強大的資金、土地資源等優勢自建房源或進行存量房改造來投身長租公寓領域,而非地產運營商主要以租賃的方式獲取房源,在市場中地產型運營商利用自身多年地產開發經驗和旗下所持物業公司的優勢對房源進行統一管理,統一裝修,減少了分散式的人員的消耗和質量的提升。在運營方式方面通過自身強大的資金實力吸納有管理經驗的人才或進行多方合作,面對市場價格的波動,自持型房源的地產運營商可以更好地平衡企業自身盈利和租戶之間的利益關系,對市場風險性的調控能力更強,以保障自身品牌的持久形象和保障租戶的最大利益。
04總結與建議
一二線城市應是長租市場未來發展的主要布局重鎮。在城鎮化發展的過程中,“發展”與“建設”見證了城市圈的繁榮,同時也造成了城市分化、人群分化的現象,像我們的近鄰韓國和日本,首爾圈生活著全韓國近五分之二的人口,東京圈生活著全日本近三分之一的人口,大城市的“吸聚效應”使得大部分年輕人口流入,并隨著人口老齡化、少子化的加劇這種現象將會越來越嚴重。同樣,像我國在未來也會隨著大“城市圈”的規模性發展,形成以一二線城市為主導的年輕流動人口“聚集效應”,三四線城市的年輕人口會越來越少。
核心城市租房有較大發展空間。通過韓國的住房自有率區域分析可以看出,越是經濟發達的城市住房自有率越低,這些城市大部分年輕人、家庭都是以租房為主,租賃市場的空間非常之大,當前我國城鎮化率在60%左右,距離發展國家的城鎮化率水平還有一定的差距,人口的聚集效益還會進一步增加,核心城市的租賃市場發展空間依然很大。
長租市場需要加快客群細分和服務提升。當前,由于一二線城市的高房價導致年輕人口住房負擔較重,租房人群比重會越來越高,目前國內租賃市場仍處于初級階段,長租運營商需加快客戶的細分和服務提升,通過租客年齡層,職業收入,生活方式等細致劃分,提供多樣性的房源產品,滿足不同租戶的住房需求,提升租賃市場占有率,建立起自身長租品牌的服務。
銀行與金融科技融合的理想境界是什么?是銀行即服務。
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